Bodenordnung

Allgemeine Informationen zur Baulandumlegung

Grundstückstausch mit Eigentumsgarantie

Die Umlegung ist ein durch die Bestimmungen des Baugesetzbuches (§§ 45 -79 BauGB) geregeltes Grundstückstauschverfahren. Sie dient der erstmaligen Erschließung eines bisher unbebauten oder zur Neuordnung eines bereits bebauten Gebietes nach Maßgabe der Festsetzungen eines qualifizierten Bebauungsplanes. Auch sogenannte im Zusammenhang bebaute Ortsteile können umgelegt werden, wenn sich aus der Eigenart der näheren Umgebung oder einem einfachen Bebauungsplan hinreichende Kriterien für die Neuordnung der Grundstücke ergeben. Eine Umlegung kann auch bereits begonnen werden, wenn der Bebauungsplan sich noch im Aufstellungsverfahren befindet. Die Umlegung liegt sowohl im öffentlichen Interesse wie auch im Interesse der beteiligten Grundstückseigentümer. Die einzelnen Verfahrensschritte einer Baulandumlegung sind unter dem Punkt Ablaufdiagramm dargestellt. 

Der Grundgedanke des Verfahrens ist die rechnerische Vereinigung aller im Umlegungsgebiet gelegenen Grundstücke zu einer Umlegungsmasse. Aus dieser Masse werden der Gemeinde vorab die örtlichen Verkehrs- und Grünflächen, die Immisionsschutzflächen, die Ausgleichs- und Ersatzflächen für den Eingriff in Natur und Landschaft beim Bau der Straßen und die Flächen für Regenklär- und Regenrückhaltebecken zugeteilt. Die verbleibenden Flächen (Verteilungsmasse) werden den beteiligten Eigentümern in Form von zweckmäßig gestalteten Baugrundstücken zugeteilt.

Die Verteilung der Baugrundstücke im Umlegungsverfahren wird entweder nach dem Verhältnis der Werte oder der in die Umlegung eingebrachten Flächen vorgenommen. Eine Verteilung nach Flächen (Flächenumlegung) bewirkt eine gewisse Vereinfachung des Verfahrens; sie kommt vornehmlich in Gebieten zur Anwendung, in denen alle Grundstücke etwa die gleichen Bodenwerte haben. Dieses Verfahren ist in Koblenz wegen der differenzierten Verhältnisse auf dem Grundstücksmarkt nur in Ausnahmefällen geeignet. Hier wird in der Regel die Wertumlegung durchgeführt.

Dabei werden die Bodenwerte vor der Umlegung als Einwurfswerte, die Werte der durch die Umlegung gebildeten Baugrundstücke als Zuteilungswerte bezeichnet. Jedem Grundstückseigentümer soll ein Grundstück mit mindestens dem gleichen Verkehrswert zugeteilt werden, den sein früheres Grundstück hatte. Somit wird im Umlegungsverfahren das Eigentum an Grund und Boden garantiert. Entstehende Wertunterschiede werden in Geld ausgeglichen.

Baulandumlegung nach dem BauGB

Die Phasen

1. Schritt
Alle Grundstück des Umlegungsgebietes werden nach ihrer Fläche zur sogenannten Umlegungsmasse vereinigt.
Diese Zusammenfassung aller Grundstücke erfolgt dabei nur rechnerisch und führt nicht zu einem großen Grundstück im Rechtssinne.

2. Schritt
Aus der Umlegungsmasse werden die örtlichen Flächen für öffentliche Zwecke vorweg ausgeschieden.

3. Schritt
Die verbleibende Masse (Verteilungsmasse) ist nach einem bestimmten Maßstab an die Eigentümer zu verteilen.

Das Ergebnis

Mit der Baulandumlegung werden

• Baugrundstücke für Wohn- und Gewerbenutzung geschaffen,
• die erforderlichen Infrastrukturflächen (z.B. Verkehrs- und Grünflächen) bereitgestellt,
• Industrie- und Gewerbebrachen beseitigt und einer wirtschaftlichen und städtebaulich gewünschten Nutzung zugeführt,
• die Vorteile der Lasten einer städtebaulichen Planung in geradezu idealtypischer Weise ausgeglichen und
• die Voraussetzungen für öffentliche und private Investitionen (z.B. für Hoch- und Tiefbau) in enormem Umfang geschaffen.

Nach der am 20.07.2004 in Kraft getretenen Änderung des Baugesetzbuches ist das bisherige Grenzregelungsverfahren zu einem vereinfachten Umlegungsverfahren fortentwickelt worden. Diesem Instrumentarium wird nunmehr ein größerer Anwendungsbereich eingeräumt, um den Anforderungen der Praxis besser gerecht zu werden.

Im Gegensatz zur bisherigen Grenzregelung soll künftig nicht nur die Herbeiführung einer ordnungsgemäßen Bebauung und die Beseitigung baurechtswidriger Zustände, sondern, wie in der "klassischen" Umlegung, eine auch unter wirtschaftlichen Gesichtspunkten zweckmäßige Neuordnung der Grundstücke nach Lage, Form und Größe ermöglicht werden. Die Maßnahme muss zur Verwirklichung eines Bebauungsplanes oder aus Gründen einer geordneten städtebaulichen Entwicklung zur Verwirklichung der innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils zulässigen Nutzung erforderlich sein. Bei der vereinfachten Umlegung bedarf es keiner Anordnung der Gemeinde.

Kern einer vereinfachten Umlegung bildet

• der Austausch von unmittelbar aneinander grenzenden oder in enger Nachbarschaft liegenden Grundstücken oder Grundstücksteilen oder
• die einseitige Zuteilung von Grundstücken oder Grundstücksteilen.

Die auszutauschenden oder einseitig zuzuteilenden Grundstücke oder Grundstücksteile dürfen nicht selbstständig bebaubar sein. Eine einseitige Zuteilung muss im öffentlichen Interesse geboten sein.

Die nachfolgende Abbildung 1 veranschaulicht die erweiterten Möglichkeiten der vereinfachten Umlegung. Für eine sinnvolle Bodennutzung ist es erforderlich, völlig neue Baugrundstücke zu bilden. Dies wird nunmehr durch das vereinfachte Umlegungsverfahren erleichtert.

Der Umlegungsausschuss ist kein Ausschuss des Rates der Stadt, wie z. B. der Fachbereichsausschuss IV oder der Vergabeausschuss. Seine Legitimation beruht nicht auf der Gemeindeordnung, sondern auf dem Baugesetzbuch (BauGB). Er ist ein unabhängiges Gremium der Stadt Koblenz, ist nicht weisungsgebunden und trifft seine Entscheidungen nach eigenem pflichtgemäßen Ermessen. Bei seinen Entscheidungen muss er bedenken, dass sie jederzeit rechtlich überprüfbar sind.

Der Umlegungsausschuss für die Stadt Koblenz besteht aus 5 Mitgliedern einschließlich des Vorsitzenden.

Der Vorsitzende muss die Befähigung zum höheren vermessungstechnischen Verwaltungsdienst besitzen. Dies ist in der Regel der Leiter des Amtes für Stadtvermessung und Bodenmanagement der Stadt Koblenz. Zwei Mitglieder werden aus den Reihen des Rates der Stadt Koblenz entsandt. Von den beiden weiteren Mitgliedern muss ein Mitglied zum Richteramt befähigt sein und ein Mitglied Fachmann für Grundstücksbewertung sein.

Die Amtszeit der Mitglieder des Umlegungsausschusses beträgt jeweils 5 Jahre, die Wahl erfolgt durch den Rat der Stadt Koblenz. Eine Wiederwahl ist zulässig. Für jedes Mitglied ist ein Vertreter bestellt.

Der Umlegungsausschuss bedient sich zur Vorbereitung und Durchführung seiner Entscheidungen einer Geschäftsstelle. Diese Geschäftsstelle ist organisatorisch dem Amt für Stadtvermessung und Bodenmanagement der Stadt Koblenz zugeordnet.

Anschrift:

Amt für Stadtvermessung und Bodenmanagement
- Geschäftsstelle des Umlegungsausschusses -
Bahnhofstraße 47
56068 Koblenz

 umlegungsausschuss@stadt.koblenz.de